本章知识点概要：

Step 1 ：了解静态/动态测算的实质内涵

【资料图】

Step 2 ：分析投资测算的主要评价指标（NPV、IRR、销净率等）

Step 3 ：概览静态测算的整体投资框架

第一步，学测算之前，应该理解投资测算的实质内涵和目的意义是什么？

投资测算是房地产项目可行性研判的关键一环。其核心价值在于，通过科学的模拟运算，预测项目投后的收入产出，评估项目投资的回报风险，涉及到对项目盈利能力的预估，清偿能力的预判，以及筹措资金的财务平衡等情况的判断，从而预判项目的整体发展可行性。

项目投资测算，包括静态测算和动态测算两种，首先明确一下两种测算的主要区别：

静态测算：不考虑时间周期的影响，利用假设开发法，直接计算项目整体收入扣减项目整体支出后所剩余的收益。一定程度上类似于资产负债表的瞬时快照效果，考虑当前某时点下的投入产出，其目的是为了快速评价项目的投资回报，从而拟定下一轮的投资计划和谈判策略。

动态测算：动态测算则需要充分考虑资金的时间价值，在静态测算的“收入-支出=收益”的公式基础上还需要重点考虑到以下几点：

1) 项目收入的递增情况。租金和售价将在一个合理的递增率上增长，而不会永远保持不变；

2) 资金的时间价值。在现实社会中资金存在购买力逐年下降的情况，这种情况是基于通货膨胀导致购买力贬值的原因导致，即今日的购买力，与10年后或20年后的购买力完全不一样。对于房地产项目而言，因为投入多、体量大的原因，其投资的回收是逐年兑现，逐步形成的，中间存在较大的时间跨度，因此必须充分考虑到资金时间价值对项目带来的长期影响，这也是许多企业非常关注项目投资回收期的原因。一般认为资金回收期越长，则项目收入的贬值压力越大、不确定性风险越高。

3) 项目财务费用的影响。房地产项目投资额巨大须善用财务杠杆，金融机构借贷或股东借款等形式都将产生项目的财务费用，借款周期和筹资还款计划，将对项目的整体投资回报表现产生影响。