上个世纪80年代，李嘉诚的长实集团推出“四大私人屋邨”计划，这是一个涉及超4万套住宅、投资接近200亿港元的宏大蓝图，在香港历史上颇为罕见。

四个屋邨分别是位于蓝田地铁站的汇景花园、茶果岭的丽港城、鸭脷洲的海怡半岛，以及元朗天水围的嘉湖山庄。它们的共同点是：地段偏、地价低、不被同行看好。更重要的是，当时正值香港房地产低潮期。

李嘉诚赌对了时代，他逢低抄底，靠着4个屋邨大赚近200亿。可以说，“四大私人屋邨”是李嘉诚帝国的一个重要跳板。

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这四个项目中最南面的鸭脷洲项目是李嘉诚神级操作的代表。1985年和记黄埔先是以当时股价的85折收购了香港电灯公司，再利用香港电灯控股方的身份推动将鸭脷洲的发电厂的发电机组搬迁至南丫岛，最终在地皮上建造大型私人屋苑海怡半岛，供应房屋近1万套。

在此之前，鸭脷洲仅有三个政府兴建的公共村屋。1991年，海怡半岛1期落成，整个项目共4期，环绕鸭脷洲西北角。从此之后，鸭脷洲的开发加速，逐步成为世界上人口密度第二高的岛屿（2011年数据）。

鸭脷洲人口密度如此之高，本不是香港传统的豪宅区。直到2017年2月，也就是26年之后，龙光地产和合景泰富联手以168亿港元的高价拍得鸭脷洲南面的利南道临海地块，创下当时全港地价纪录，每英尺（约0.09平方米）楼面价约3.3万港币。

中资开发商的闯入让鸭脷洲的居民大为兴奋，当时有一名1995年就入住海怡半岛的居民向媒体表示：“好贵，一定会起豪宅！”

2022年11月，龙光地产和合景泰富公布案盘名“凯玥（ THE CORNICHE）”，套均过亿，妥妥的豪宅价。

鸭脷洲凯玥楼盘 （来源：中原地产）

不巧的是，两家开发商在开盘的前后分别爆雷，被寄予厚望的豪宅项目被鸭脷洲“地主”长实看中，长江实业向项目融资的银团方提出收购多数权益，银团的牵头方是汇丰银行。如此，李嘉诚在鸭脷洲的北、西、南部拼图有望被连成一线。

长实遭遇“激烈”反抗

《凤凰WEEKLY地产》从龙光地产和合景泰富的内部人士处确认了汇丰银行和长实集团接触一事。又通过电话及电邮的方式分别联系了长实集团和汇丰银行，截至发稿，两家公司均未有回应。

根据公开资料，2017年龙光地产和合景泰富拿地之后，就向“汇丰+渣打+工银亚洲”银团贷款了102亿港元，这笔贷款由龙光和合景泰富出资各50%的合资公司—麒湾（香港）投资有限公司筹集，分为67.2亿港元定期贷款以及38.55亿港元循环信贷。

接近合景泰富的人士向《凤凰WEEKLY地产》透露，这笔贷款是19年开始发放的，共5年期，到期时间是2024年。

按照龙光地产和合景泰富的口径，这两家公司至今为止均按期偿还“凯玥”的银行贷款。龙光早在2022年8月就已经官宣爆雷，引起银团担忧的也许是另一个开发方合景泰富1个月前的连环爆雷。

今年5月14日，合景泰富突然公布，根据2024年1月到期的一份票据的条款，合景泰富没有在强制赎回日期按期支付该部分的本金，再一次构成违约事件。同时，合景泰富也没有在强制赎回日期后的30天宽限期内支付有关的利息。因此，公司已经触发了若干（很多）长期银行贷款及其从其他金融机构贷款的交叉违约。

两家民企都有偿债风险的情况下，债权方面临两种抉择，要么相信开发商顺利销售楼盘回款偿债，要么选择提前套现离场。汇丰选择了后者。

这笔还在商谈的超百亿债权交易很快遭遇到开发商的“激烈”反抗。

“汇丰与长实接触一旦产生效应，其作为中外投资家标杆，一系列中外资银行很可能效仿出售债权，像龙光、合景债务重组计划内一系列数十家金融机构与上百名债权人的利益将直接受损。”一名接近龙光和合景泰富的消息人士称。

行人走过汇丰银行香港总部

2023年5月，合景泰富发布公告称，将启动债务重组及资产出售，并已成立小组进行重组谈判。6月11日有消息称，龙光的债权人正与龙光进行债务谈判，后者考虑在重组方案中再增加约15个项目作为支付重组项目的资金。

据一名龙光地产消息人士透露，“凯玥”就是15个增信项目之一。如果项目债权易主，或给谈判带来重大不确定性。

“汇丰想卖给谁，没有人能阻止，龙光和合景泰富想做增信，必须得汇丰同意，如果长实接手，就得长实同意。”一家百强上市房企香港公司的高层对《凤凰WEEKLY地产》介绍。

这名高层还说：“对龙光和合景泰富来说，最糟糕的情况就是在他们还不了钱的时候，债权人把抵押物收走，再正常开发出售，有余额再还给龙光和合景泰富，因为102亿的债权全部还清了才能到下一顺位。”

“如果长实接手，对龙光和合景泰富最大的风险就是亏掉买地的自有资金（约66亿港元）”一家千亿房企的副总裁对《凤凰WEEKLY地产》说。

按照他的分析，既然汇丰成为了银团的牵头人，说明其已经和其他银行达成一致意见；如果龙光、合景到期没法按时归还本息，该项目就要进行重组，长实有可能就成为项目的大股东。

现在离2024年的还款期限仅1年，长实“赌”的时间并不长。

道德讨论

这笔债权交易在网络间引发众多讨论，人们的关注点仍然是李嘉诚的商业敏感。

过去多年，长实集团逐步从内地撤资，引发官媒“别让李嘉诚跑了”的呼喊。

而近些年，长实又有回归迹象，陆续在上海、广州等地收购了多个住宅项目和商业物业，总价值超过100亿元人民币。长实还将触角伸向了爆雷房企的资产，去年曾有传闻长实欲以7折的价格收购香港恒大中心大楼。

有业内评论李嘉诚是“趁虚而入”，商业操作上无可厚非，但有悖商业伦理，真的如此吗？

上述两名内地房企的高管对《凤凰WEEKLY地产》表达了不同看法。

“现在爆雷房企不少，债权人转让债权是很常见的，先变现再说，是很正常的商业行为。”上述百强上市房企香港公司的高层说。

“持这类说法的人，多是不了解香港。在香港，买卖债权很平常的事情。我原来就经历过。市场化的精髓就是所有商品都可买卖，价格由市场决定。”上述千亿房企的副总裁对《凤凰WEEKLY地产》说。

这名副总裁介绍，“凯玥”能不能作为增信取决于它还有没有净值，净值由评估的资产价值减去全部负债所得。按照300亿货值和银团102亿贷款计算，它的净值约198亿。

一名香港银行的员工对《凤凰WEEKLY地产》分析，在爆雷前提下，“凯玥”的债权出让的难度本就不低，很有可能打折出售。

上述接近龙光和合景泰富的消息人士称，汇丰本无意对外出让债权，是长实集团主动接触。上述房企副总裁介绍：“汇丰和长实的关系一直不错。”

汇丰和长实确实是多年来的商场战友，当年李嘉诚收购香港电灯公司拿下鸭脷洲，就是汇丰给运送了“弹药”，收购加拿大的赫斯基能源同样也是在汇丰的支持下完成的。

“水土不服”

被龙光和合景泰富寄予厚望的“凯玥”，销售情况不能说很好。今年1月开盘，至今销售3套，分别位于3座的23楼、10楼和9楼。

《凤凰WEEKLY地产》了解到，鸭脷洲目前没有其他的大型楼盘在售，仅附近的黄竹坑地铁上盖项目，凯玥的竞品其实不多。

“销售速度算是比较慢，因为这两家开发商在上半年都爆出了财务情况有些问题，所以中介和准买家都有些考虑。”美联地产住宅部香港区董事Ada对《凤凰WEEKLY地产》透露。

“凯玥的主要问题是水土不服。”中原地产华南区一名高层说。

他介绍，开发商对市场不了解，主要问题是：高价拿地，但是地块位置不成熟，周边配套不足；因为成本高，定价也偏高，缺乏竞争力；启动渠道，但是中介担心收不到佣金，推广力度明显不足。

“也有大环境的原因，现时的香港地产市场是真的不容易。”一名香港本地营销总感叹。

美联地产报告显示，通关近半年，香港的经济活动逐渐恢复，楼市气氛一度大幅回暖，但近期市场忧虑美国加息，二手住宅的房价和成交量有所回软。

在凯玥销售疲软之前，开发商还有建设周期长的压力。从2017年拿地计算，到开盘花了6年的时间，全现房销售。上述香港营销总介绍，香港豪宅多是现房销售，因为豪宅客户大多是自用，以及笃信风水，他们多喜好在现楼出来后亲身视察。

“香港的建设法规比较严格，要审批的流程比较漫长，比较复杂，特别是在内地的发展商，对于香港一些流程和法规不一定很熟，所以可能花的时间会比这个香港的发展商要稍微再长一点。”中原地产华南区一名高层说。

“许多内地开发商到香港水土不服，很多规则都没有搞清楚。这个项目，有可能长实接手后，才能使龙光和合景的损失最小。”上述房企副总裁说。这名副总裁进一步表示：“如果长实接手汇丰的债权没有改变原来的融资条件，那龙光和合景就不用说什么了。如果龙光、合景够聪明，第一，就是把项目做好，按时归还本息，然后什么事情都不会发生；如果不能按时归还本息，长实有权要求将债权变成股权，大家好好谈一个双赢条件，这才是正路。”